Die Zinswende hat den Immobilienmarkt erschüttert. Noch 2021 bekamst du einen Baukredit für unter 1 Prozent Zinsen. Ende 2023 lagen die Zinsen bei über 4 Prozent. Die Folge: Immobilienpreise fielen in vielen deutschen Städten um 10 bis 20 Prozent. Bauträger gingen pleite. Und Millionen von Menschen fragten sich: Ist der Immobilienboom vorbei? Oder ist jetzt genau der richtige Zeitpunkt zum Einstieg?

Die Antwort ist – wie so oft in der Finanzwelt – komplex. Immobilien sind nicht gleich Immobilien. Eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung in Leipzig ist ein fundamental anderes Investment als ein Einfamilienhaus in München. Ein REIT-ETF ist anders als eine Crowdfunding-Beteiligung an einem Neubauprojekt. In diesem Artikel analysieren wir die verschiedenen Strategien und helfen dir, die richtige Entscheidung zu treffen.

Die Grundlagen: Warum Immobilien als Kapitalanlage funktionieren

Immobilien haben vier Renditetreiber, die sie von den meisten anderen Anlageklassen unterscheiden. Erstens: Mieteinnahmen – regelmäßiger Cashflow, der mit der Inflation steigt. Zweitens: Wertsteigerung – langfristig steigen Immobilienpreise in guten Lagen um 2 bis 4 Prozent pro Jahr. Drittens: Der Leverage-Effekt – du finanzierst 80 Prozent mit Fremdkapital und hebeln damit deine Eigenkapitalrendite. Viertens: Steuervorteile – Abschreibung, Werbungskosten und Zinsabzug reduzieren deine Steuerlast erheblich.

Ein Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 200.000 Euro mit 40.000 Euro Eigenkapital. Die Nettomietrendite beträgt 4 Prozent (8.000 Euro pro Jahr). Dein Bankkredit kostet 3,5 Prozent auf 160.000 Euro (5.600 Euro). Bleiben 2.400 Euro Cashflow vor Steuern. Die Eigenkapitalrendite: 6 Prozent – nur durch Mieteinnahmen. Dazu kommt die Wertsteigerung, die bei nur 2 Prozent auf den Gesamtwert (4.000 Euro) eine zusätzliche Eigenkapitalrendite von 10 Prozent liefert. Gesamte Eigenkapitalrendite: 16 Prozent. Das ist der Magie des Leverage.

Der aktuelle Markt: Chancen und Risiken 2025

Die Preiskorrektur 2022-2024 hat den Markt bereinigt. Überbewertungen sind abgebaut, spekulative Käufer verschwunden. Für Investoren mit Eigenkapital und langfristigem Horizont sind die Bedingungen attraktiver als seit Jahren. Zinsen stabilisieren sich bei 3 bis 3,5 Prozent – historisch gesehen immer noch niedrig. Und die fundamentalen Treiber des deutschen Wohnungsmarkts sind intakt: wachsende Bevölkerung in Großstädten, zu wenig Neubau, steigende Mieten.

Die Risiken: Politische Eingriffe (Mietpreisbremse, Heizungsgesetz, Grundsteuerreform), Leerstandsrisiko in strukturschwachen Regionen und steigende Instandhaltungskosten durch Energieeffizienz-Anforderungen. Nicht jede Immobilie ist ein gutes Investment. Standort, Zustand und Kaufpreis bestimmen den Erfolg – nicht der allgemeine Markttrend.

REITs: Immobilien-Investment ohne Stress

Du willst von Immobilien profitieren, aber keinen Mieter suchen, keine Handwerker koordinieren und kein Klumpenrisiko in einer einzigen Wohnung? REITs (Real Estate Investment Trusts) sind die Lösung. Ein REIT ist ein börsengehandeltes Unternehmen, das Immobilien besitzt und verwaltet – Büros, Einkaufszentren, Wohnungen, Rechenzentren, Logistikzentren.

Per Gesetz müssen REITs mindestens 90 Prozent ihrer Gewinne als Dividende ausschütten. Die durchschnittliche Dividendenrendite liegt bei 3 bis 5 Prozent. Und du kannst mit 50 Euro einsteigen, jederzeit verkaufen und bist automatisch über Hunderte von Immobilien diversifiziert. Der Nachteil: Keine Steuervorteile wie bei direktem Immobilienbesitz, und die Kurse schwanken mit dem Aktienmarkt.

Immobilien-Crowdfunding: Neue Wege für kleine Budgets

Plattformen wie Exporo, Bergfürst und Engel & Völkers Digital Invest ermöglichen Immobilieninvestments ab 100 Euro. Du investierst in ein konkretes Projekt – ein Neubau in Berlin, eine Sanierung in Hamburg – und erhältst feste Zinsen zwischen 5 und 8 Prozent pro Jahr. Die Laufzeiten sind typischerweise 12 bis 36 Monate.

Vorsicht: Das Risiko ist erheblich. Mehrere Crowdfunding-Projekte sind in den letzten Jahren ausgefallen. Du bist Nachrangdarlehensgeber – im Insolvenzfall bekommst du erst nach den Banken etwas zurück, oft nichts. Diversifiziere über viele Projekte und investiere nie mehr als 5 bis 10 Prozent deines Portfolios in Crowdfunding.

Die Entscheidung: Kaufen, REITs oder gar nicht?

Die richtige Strategie hängt von deiner Situation ab. Kaufen lohnt sich, wenn du Eigenkapital hast (mindestens 20 Prozent plus Nebenkosten), einen langen Zeithorizont (mindestens 10 Jahre), Bereitschaft für Verwaltungsaufwand und eine gute Lage findest. REITs lohnen sich, wenn du Liquidität brauchst, kein großes Eigenkapital hast oder einfach Diversifikation willst. Und gar keine Immobilien? Auch eine valide Option. Ein breit diversifiziertes ETF-Portfolio hat historisch ähnliche Renditen geliefert – ohne die Komplexität und das Klumpenrisiko einer Immobilie.

Die wichtigste Regel: Kaufe nie eine Immobilie aus Emotion. Die hübsche Altbauwohnung in deiner Lieblingsstraße ist vielleicht eine tolle Wohnung – aber ein schlechtes Investment, wenn der Kaufpreis die 25-fache Jahresmiete übersteigt. Rechne zuerst, träume danach.